metsätilan Arvo

Metsätilan arvonmääritys on hankalaa eikä mitenkään yksiselitteistä puuhaa. Arvonmääritys on kuitenkin kaikista merkittävin tekijä sen suhteen, mikä on odotettavissa oleva metsän sijoitustuotto. Metsätilan arvonmääritykseen onkin paneuduttava huolella ennen tarjouksen jättämistä.

Arvonmääritysmenetelmät

Metsätilan arvo voidaan määrittää usein eri tavoin, joista seuraavaksi esitellään kolme yleisintä tapaa. Ensimmäisenä arvonmääritystapana on metsätilan summa-arvomenetelmä, joka on kenties kaikkein yleisin tapa metsän arvon määritykseen. Summa-arvomenetelmää käytetään yleensä esimerkiksi metsätila-arvioissa.

Summa-arvomenetelmä

Summa-arvomenetelmässä metsätilan arvo lasketaan siten, että metsätilan omaisuusosien (maapohja, taimikot, puusto, puuston odotusarvo) arvot lasketaan yhteen. Ensimmäiseksi jokaiselle metsätilakuviolle lasketaan erikseen arvo siten, että kuvion arvo määräytyy kuvion maapohjan sekä kuviolla olevan taimikon/puuston arvon mukaan (kasvatusmetsissä puuston arvon lisäksi voidaan huomioida myös puuston odotusarvo, jolla pyritään huomioimaan puustosta tulevaisuudessa syntyvien hakkuutulojen arvo). Lopuksi kaikkien kuvioiden arvot lasketaan yhteen, mistä muodostuu koko metsätilan summa-arvo. Yleensä tätä summa-arvoa vielä korjataan ylös- tai alaspäin niin sanotulla kokonaisarvonkorjauksella, millä pyritään ottamaan huomioon kyseisen metsätilan arvoon vaikuttavat erityispiirteet sekä yleiset hoito- ja hallintomenot (esimerkiksi puukaupan verotus ja metsätilan hoitorästit). Näin saatua arvoa kutsutaan metsätilan käyväksi arvoksi.

Menetelmässä maapohjan ja taimikoiden arvo sekä puuston odotusarvokertoimet määräytyvät asiantuntijaorganisaatio Tapion laatimien alueittaisten taulukoiden mukaan. Nämä taulukkoarvot pyrkivät kuvaamaan kyseisten omaisuuserien nykyarvoa. Nykyarvolla tarkoitetaan arvoa, jossa tulevaisuudessa tapahtuvien tulojen ja kustannusten arvo muutetaan nykyhetken arvoon. Nykyarvo saadaan diskonttaamalla tulevaisuuden maksutapahtuma valitulla korkokannalla nykyhetkeen. Esimerkiksi 5 vuoden päästä syntyvä 10 000 euron hakkuutulo on 5 prosentin korkokannalla laskettuna nykyarvoltaan 7 835,26 euron arvoinen. Yksinkertaistettuna tämä tarkoittaa sitä, että jos sijoitat nyt 7 835,26 euroa johonkin sijoitustuotteeseen, joka tuottaa 5 prosentin vuosittaisen koron, sijoituksesi arvo on 5 vuoden kuluttua 10 000 euroa.
Puuston arvo määräytyy alueittaisten, puutavaralajikohtaisten (esim. mäntytukki, kuusikuitu, energiapuu) ja hakkuutavoittain määriteltyjen keskihintojen perusteella. Arvot ovat yleensä kahden-kolmen edellisen vuoden keskihintoja.

Tuottoarvomenetelmä

Toisena yleisenä metsätilan arvonmäärityksen tapana käytetään metsätilan tuottoarvomenetelmää. Siinä metsätilan arvo määritetään tulevaisuuden tuottojen ja kustannusten nykyarvon perusteella. Nykyarvon laskentaperiaate on sama kuin summa-arvomenetelmän taulukkoarvojen määrityksessä.

Tuottoarvomenetelmä eroaa summa-arvomenetelmästä siten, että esimerkiksi maapohjalle ja puustolle ei lasketa erikseen arvoa. Sen sijaan menetelmässä metsän kasvu ja metsässä tehtävät toimenpiteet simuloidaan ja syntyneet tulot ja kustannukset diskontataan valitulla korkokannalla nykyhetkeen. Diskontattujen tulojen ja kustannusten erotuksena saadaan metsätilan nettonykyarvo. Jos nettonykyarvo on nolla (0) tai enemmän, metsätilan ostaminen valitulla korkokannalla on kannattavaa (korkokantaa, jolla diskonttaamalla nettonykyarvoksi tulee nolla, kutsutaan sisäiseksi koroksi). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos nettonykyarvo on nolla ja olet käyttänyt korkokantana sitä korkoa, minkä tuoton sijoituksellesi haluat, saat metsätilasta haluamasi tuoton. Jos nettonykyarvo on isompi kuin nolla, saat tavoitettasi paremman tuoton. Vastaavasti jos nettonykyarvo on pienempi kuin nolla, sijoituksen tuotto on huonompi kuin tavoiteltu.

Kauppa-arvomenetelmä

Kolmanneksi metsätilan arvo voidaan määrittää toteutuneiden vertailukauppojen perusteella. Tällöin kyseessä on metsätilan kauppa-arvomenetelmä. Kauppa-arvomenetelmässä metsätilan arvo määrittyy sen mukaan, mitä vastaavista metsätiloista on maksettu. Määrittelyssä otetaan huomioon vain edustavan vertailukaupat, missä kauppahintaan eivät ole vaikuttaneet esimerkiksi sukulaisuussuhteet tai metsätalouden ulkopuoliset arvot (esimerkiksi metsätilalla sijaitsevat mökkitontit tai tuulimyllyt).